Desi primele trei trimestre din 2010 au adus o usoara revenire a pietei industriale si logistice, anul trecut a fost unul sub asteptarile jucatorilor de pe aceste segmente, fiind influentat in principal de scaderile inregistrate de piata de retail. Clasandu-se in topul sectoarelor celor mai active in ultimii ani, retailul, alaturi de logistica, a adus in 2010 destul de putine tranzactii, unele spatii fiind chiar eliberate, din cauza scaderii volumelor de marfa. Mai mult, o tendinta importanta inregistrata in anul abia incheiat a fost cea de relocare. De asemenea, s-au realizat foarte putine pre-inchirieri, iar dezvoltatorii nu au mai construit speculativ, pierzandu-si increderea sau gasindu-se in imposibilitatea de a mai finanta aceasta activitate fara un contract semnat.
Suprafata totala a spatiilor tranzactionate si livrate in 2010 a fost de aproximativ 90.000 m2, nivel sub cel inregistrat in 2009, cand s-au inchiriat 100.000 m2, cea mai mare parte din acest spatiu fiind destinata extinderii unor furnizori de logistica. Astfel, chiar daca anul trecut a aratat mai bine in primele noua luni decat 2009, cu 50.000 m2 inchiriati, fata de doar 20.000 m2 in anul anterior, in final, 2010 a fost mai slab. Volumul total inchiriat in 2009 s-a realizat din numai cateva tranzactii mari, doar Unilever reprezentand 30%, cu 30.000 m2 semnati cu Alinso pentru Ploiesti West Park la sfarsitul respectivului an.
Din totalul spatiului tranzactionat in 2010, 65-70.000 m2 se afla in Capitala, unde cererea s-a orientat in principal spre iesirea catre Autostrada A1 Bucuresti-Pitesti, si 15-20.000, in tara, zona de vest fiind de departe cea mai cautata. In medie, in afara Bucurestiului, suprafetele tranzactionate au fost de 4.000 m2 in orasele Brasov, Timisoara si Cluj. Astfel, HeliosPhoenix a inchiriat catre Terwa Romania o suprafata de 4.500 m2 in parcul din Brasov, in ultimul trimestru de anul trecut, si tot la Timisoara Catalyst Capital a inchiriat catre Starfoods o suprafata de 5.170 m2 si 5.155 m2 catre Moretti Est. Din totalul spatiului tranzactionat, doar 2-3 au fost vanzari, restul reprezentand contracte de inchiriere.
Cea mai mare tranzactie inregistrata anul trecut a fost realizata de ProLogis Bucuresti Park A1, care a inchiriat 20.790 m2 catre Geodis-Calberson. De asemenea, o alta mare tranzactie vine din partea sectorului automotive, un pre-lease realizat de Augsburg pentru 10.000 m2 in A1 Business Park in trimestrul II. Insa cererea s-a concentrat in general pe spatii mici si medii, media suprafetei contractelor de inchiriere fiind aceeasi ca in 2009, de 2.500 m2.
Nu numai in Bucuresti piata a fost mai calma decat si-ar fi dorit jucatorii de pe acest segment, ci si restul tarii a avut o evolutie slaba. In principal, cei care au ocupat spatii in afara Capitalei anul trecut provin, de asemenea, din segmentul automotive, care, in opinia lui Viorel Opait, manager Colliers, este singurul unde s-a remarcat o crestere a interesului, „existand proiecte importante in derulare”. Potrivit lui Mihai Paduroiu, senior consultant The Advisers, in afara de cererea venita dinspre segmentul automotive (16%), foarte importanta a fost si cea din sectorul tipografic, 15%. Pe acest segment, Adevarul a inchiriat doua spatii de la Mobexpert in trimestrul al doilea din anul trecut, de 6.400 m2, respectiv 2.200 m2.
In comparatie cu 2009, tranzactiile incheiate anul trecut de companii de logistica au fost mai putine, doar 13% din total, cele mai multe solicitari venind din partea companiilor mici si medii, in principal din productie si distributie. „Segmentul de logistica depinde in mare parte de retail, care a suferit cel mai mult in urma crizei economice, de aceea era de asteptat ca tranzactiile de inchiriere de spatii logistice, cu care ne obisnuiseram in piata anii trecuti, sa inregistreze o stagnare. Retailul isi revine insa in anumite piete de nisa – «big-box»-retailerii, magazinele de tip discount – si ne asteptam ca in 2011 sa reapara tranzactiile de acest gen”, a declarat Irina Iliescu, consultant industrial agency King Sturge.
Cererea scazuta a facut ca spatiile de clasa A sa fie mai accesibile
Cele mai multe tranzactii realizate anul trecut s-au referit la spatiu ambiental si doar o mica parte din cerere s-a adresat spatiului cu temperatura controlata, in principal solicitarile de acest gen venind din partea segmentului alimentar si farmaceutic, cum a fost Europharm, care a inchiriat 4.300 m2 in Chitila Logistics Park, dezvoltat de M Logistics Distribution. Relocarile s-au facut in general catre spatii mai noi si moderne, clasa A sau B++. „Depozitele vechi au fost inlocuite cu cele noi in primul rand ca urmare a ratei de neocupare a spatiilor industriale, care a dus, implicit, la scaderea nivelului chiriei cam cu 15-20% fata de 2009“, a declarat reprezentanta King Sturge. Totusi, unii au cautat sa reduca si mai mult costurile si s-au orientat catre proprietati mai vechi, chiar daca pasul inapoi din punct de vedere calitativ este foarte greu de facut.
Potrivit lui Viorel Opait, desi pe zona de frig s-au dezvoltat mai multe proiecte cu fonduri europene, cele mai multe de dimensiuni mici (sub 3.000 m2), o mare parte dintre acestea au specificatii necorespunzatoare, fiind dezvoltate de oameni fara experienta in domeniu. „Rezultatul a fost o injumatatire a costurilor pentru depozitare, insa chiar si asa, multe proiecte au probleme in inchirierea spatiilor”, a spus reprezentantul Colliers.
Chirii mai mici cu 10-20%
Nivelul chiriilor a scazut anul trecut comparativ cu 2009, ca urmare a cererii reduse si a instabilitatii economice. Pentru a atrage noi chiriasi, dezvoltatorii au incercat sa ofere stimulente ca scutirea de la plata chiriei pentru cateva luni, contributii la cheltuielile de intretinere s.a. In consecinta, chiriile pe segmentul industrial-logistic au scazut cu 10-20% comparativ cu 2009. Cu toate acestea, scaderea nivelului chiriilor in acest segment nu a fost nici pe departe la fel de puternica precum in alte sectoare ale pietei, ca spatiul pentru birouri sau rezidential.
Nivelul chiriei pentru depozitele de clasa A a variat insa destul de puternic, in functie de suprafata inchiriata si de durata contractului. Astfel, pentru suprafete mai mari de 5.000 m2, aceasta s-a situat intre 3,7 si 4,3 euro/m2/luna, crescand usor cu cat suprafata inchiriata este mai mica. La aceasta s-a adaugat si un nivel al cheltuielilor de intretinere de 0,70-0,95 euro/m2/luna. Pentru spatiile vechi, de asemenea in functie de suprafata si de durata contractului, chiria poate varia intre 1 si 3 euro/ m2/luna, fiind cu atat mai aproape de pragul de 3 euro, cu cat starea cladirii este mai buna. In ceea ce priveste anul in curs, nu se asteapta nicio recuperare extraordinara in planul chiriilor si al service charge-ului, insa va fi o concurenta acerba intre dezvoltatori, care, incercand sa castige clienti, vor oferi beneficii si avantaje unele mai atragatoare decat altele. „Fie ca este vorba de o calitate deosebita a serviciilor si a raspunsului imediat legat de nevoile clientilor, fie de beneficii financiare care vin in sprijinul cash flow-ului chiriasilor, aceasta este zona in care dezvoltatorii vor concura pentru castigarea cat mai multor chiriasi“, a mai declarat Mihai Paduroiu.
Putini mai au curajul sa construiasca speculativ
In primele trei trimestre ale anului trecut au fost livrati aproximativ 20.000 m2 de spatiu industrial de clasa A in Bucuresti, din care 6.700 m2 reprezinta faza a treia a dezvoltarii din vestul Capitalei, A1 Business Park, proprietate Cefin Real Estate si Valad Property Group, si 12.500 m2 din prima faza de 25.000 m2 a Millenium Logistics Park, dezvoltat de MLP Group, care a inchiriat deja catre Golden Foods 6.000 m2, spatiu de productie si distributie. Faza 3 a parcului dezvoltat de Cefin mai presupune constructia unei cladiri similare cu cea livrata in 2010, de 6.700 m2, insa aceasta va fi inceputa dupa ce se va ocupa prima unitate. Toti ceilalti dezvoltatori care au anuntat livrari in Capitala pentru 2010 au ramas in stand-by, asteptand contracte de pre-inchiriere inainte sa se apuce de construit. Potrivit lui Viorel Opait, fata de 2009, anul trecut a punctat o scadere a tranzactiilor de 15-20% in Bucuresti.
In provincie se remarca doar proiectul Alinso Group, Ploiesti West Park, a carui dezvoltare a fost continuata anul trecut cu inca un depozit de clasa A, de 20.000 m2, pe care dezvoltatorul a anuntat recent ca il va inchiria catre „un important operator logistic din Romania“. De asemenea, un alt proiect livrat la sfarsitul anului trecut a fost Olympian Park Timisoara, realizat de HeliosPhoenix, cu o suprafata de 28.000 m2, reprezentand prima faza din cei 85.000 m2 prevazuti in proiect. Chiar daca s-a construit foarte putin anul trecut, „150.000 m2 ar putea fi livrati in urmatoarele 18 luni, bineinteles, daca dezvoltatorii vor recastiga apetitul pentru risc si daca piata va arata semne de stabilizare si crestere a cererii in viitor“, este de parere reprezentantul The Advisers.
Pentru acest an este prognozata inceperea primei faze a constructiei pentru Lufkin Industries, de catre Alinso, circa 25.000 m2 spatiu de productie in cadrul Ploiesti West Park. Singurul pre-lease semnat in decursul anului trecut a fost intre compania franceza Valeo si Invest4See, pentru o suprafata de 27.000 m2 la Timisoara, care va fi livrata in mai multe etape, 10.000 m2 urmand sa fie finalizati in urmatoarele luni. Este insa greu de anticipat cat se va construi anul acesta, dezvoltarea fiind influentata de piata, care, la momentul actual, este inca foarte reticenta.
„Exista teren in multe proiecte din Bucuresti si din tara pentru continuarea constructiilor de depozite, insa dezvoltatorii vor construi pe sistemul «built to suit», nu speculativ“, a declarat Rodica Tarcavu, head of industrial departament DTZ Echinox. Rata de neocupare a ajuns anul trecut la 14%, fata de 11% in 2009, si cu mult peste nivelul din 2008, de 4%, fiind insa mai redusa in centrele logistice Arad si Timisoara.
Proprietarii investesc in depozite de frig
Depozitele frigorifice reprezinta un segment mai putin dezvoltat in Romania, ele fiind construite in principal de utilizatorul final, care are efectiv nevoie de acest tip de spatiu. Anul trecut cateva depozite au fost construite de Orshar, care a realizat o unitate cu o capacitate de 6.000 de paleti pe o suprafata de aproximativ 4.000 m2, Duke a realizat un depozit de 8.000 de paleti pe 5.400 m2, iar Parmarom a construit un depozit de 6.300 m2 cu o capacitate de circa 8.000 de paleti.
Semne modeste si pentru 2011
Foarte putini dintre dezvoltatori au putut construi anul trecut, in mare parte pentru ca nu au avut acces la finantare fara contracte de pre-lease. Si anul trecut, ca si in cel care abia a inceput, dezvoltatorii vor construi doar daca si dupa ce clientul va semna un contract de pre-inchiriere. O alta tendinta care a caracterizat anul trecut este, in opinia consultantului The Advisers, recurgerea dezvoltatorilor la alte metode decat finantarea de la banca pentru finalizarea proiectelor, ca propriile rezerve de cash sau parteneriatele de tip joint-venture. Potrivit acestuia, tendinta se va pastra si in prima jumatate a lui 2011.
Previziunile pentru acest an nu sunt deloc diferite de modul in care a decurs 2010, expertii in domeniu fiind de parere ca cel putin primele sase luni vor fi destul de „amortite”. Abia in a doua jumatate a anului se asteapta o usoara revenire, dar si aceasta depinde esential de evolutia economiei si a segmentului de retail in particular. Insa si aceste previziuni tin mai mult de dorintele jucatorilor din piata decat de niste semne clare prevestitoare de revigorare a tranzactiilor.
Relocarea, solutie de reducere a costurilor si in acest an
Acest an va fi destul de similar celui abia incheiat. Chiriasii carora le vor expira contractele vor alege sa negocieze tare pentru a castiga avantaje, iar atuul pe care conteaza proprietarii – si anume ca este mai usor sa ramai acolo unde te-ai obisnuit deja – nu va mai cantari aproape deloc in procesul de luare a deciziilor de catre clienti. Acestia vor negocia dur pentru preturi si conditii mai bune, avand oricand posibilitatea de a se muta la dezvoltatori mai dornici de a ajunge la o intelegere. Ei vor cere luni gratuite de chirie, plata chiriei in trepte, adica mai mica pentru primii doi ani de ocupare s.a., sau vor vrea o calitate superioara a serviciilor, imbunatatirea amenajarilor din incinta depozitelor, introducerea unor sisteme de sprinklere s.a.
In special chiriasii cu spatii de pana in 5.000 m2 sunt pasibili de a se reloca, daca aceasta miscare le va aduce reduceri ale costurilor. In 2010 insa, au existat si chiriasi care, profitand de disponibilitatea de cash la nivel intern, precum si de scaderea preturilor in industria constructiilor, au ales sa isi dezvolte depozite proprii. Acesta este si cazul Lidl in Bucuresti, Kaufland la Turda, Mega Image si FM Logistics, care au construit unitati proprii pe terenuri achizitionate acum 2-3 ani. In urma acestor investitii, Mega Image se va muta complet in noul depozit anul acesta, in timp ce FM Logistics ar putea sa pastreze in continuare o anumita suprafata in Europolis Park Bucharest, datorita distantei mai mici fata de Bucuresti, ceea ce implica reducerea timpului de livrare si a costurilor de transport. „Acest gen de proiecte si mutari sunt gandite cu 2-3 ani in avans. Nu cunoastem alte planuri de relocare sau de constructie de depozite proprii. Este o perioada grea, in care chiriasii se concentreaza mai degraba pe business-ul lor, decat sa investeasca in depozite proprii, care presupun costuri mai mari“, a declarat Rodica Tarcavu.
„Dificultatea“ regiunii Craiova tine dezvoltatorii la distanta
In ciuda prezentei Ford la Craiova, niciun dezvoltator nu are proiecte pentru aceasta zona. „Spre deosebire de Cluj, unde macar proiectele exista, in cazul Craiovei nu avem nicio prezenta de acest gen, cu toate ca se stia ca Ford va incepe productia, si, chiar si cu amanarea de un an din cauza crizei, Ford va atrage o serie de furnizori-cheie“, a spus Mihai Paduroiu, care mai este de parere si ca lipsa dezvoltatorilor care sa preia cererile furnizorilor a determinat cele doua companii, Lear Corporation si Johnson Controls, sa isi deschida unitatile de productie direct in incinta fabricii Ford, in timp ce alti furnizori isi analizeaza in prezent optiunile in ceea ce priveste amplasarea propriilor unitati de productie. Situatia din Craiova nu este determinata de vreo „orbire“ a dezvoltatorilor fata de oportunitati, ci de dificultatea de a cumpara terenuri in zona si, mai departe, de a primi aprobarile necesare. „Daca existau mai multi dezvoltatori prezenti acolo, situatia ar fi fost mult mai buna pentru toate partile implicate. Cu siguranta insa la inceputul anului viitor se va anunta cel putin o tranzactie mare in zona, de 4-5 ha de teren si 20.000 m2 construiti“, a mai spus consultantul The Advisers.
Putine spatii noi in 2011
Oferta de spatii noi in acest an va fi una foarte saracacioasa, avand in vedere faptul ca foarte putine proiecte au fost anuntate si, chiar si in acest caz, pentru a putea fi livrate pana la sfarsitul lui 2011, constructiile ar trebui sa inceapa nu mai tarziu de aprilie. Reprezentantul Colliers este de parere ca in Bucuresti se vor construi pana in 50.000 m2 si suprafete de 10-30.000 m2 in Cluj-Turda si Timisoara. De asemenea, chiriile pentru noile spatii vor fi la fel ca celelalte de pe piata sau usor mai ridicate din cauza costurilor mai mari de finantare. Cert este ca piata va continua sa mearga greu, iar o revigorare este asteptata cu adevarat abia din 2012-2013. In principal, dezvoltatorii se vor preocupa anul acesta de gasirea de clienti pentru spatiile deja dezvoltate. Suprafata disponibila in prima parte a acestui an va depasi usor nivelul actual al stocului, iar zonele-magnet pentru cei mai multi clienti vor fi in continuare Bucuresti-Ploiesti, Timisoara, Craiova, Cluj, Arad, Oradea, Constanta, interesul crescand si pentru Moldova, in special Bacau si Iasi.
