Desi pozitionat in centru, cu acces aproape in orice parte a tarii „intr-un singur program de condus“, dupa cum afirma directorul general Istvan Nagy, Parcul Industrial Mures, realizat in 2005 pe baza unui proiect Phare de cinci milioane de euro de catre Consiliul Judetean Mures, din cauza lipsei unei infrastructuri rutiere coerente si, de curand, a lipsei fortei calificate de munca, scapa printre degete oportunitati. Potentialii investitori, care ar putea alege aici dintre doua tipuri de concesionari sau chiar achizitia directa, ajung astfel in zona de vest a tarii, in Cluj, Sibiu sau, de curand, in Bistrita. In plus, lipsa concurentei directe in zona Targu Mures a dus la nevalorificarea la maximum a oportunitatilor, preferandu-se masuri care sa nu iasa din zona de confort, chiar daca terenul de 44 ha e incadrat de linia ferata si aeroport, iar viitorul, dupa cum spun specialistii, ii apartine transportului intermodal.
Parcul industrial administrat de SC Parc Industrial Mures SA, cu actionar majoritar Consiliul Judetean Mures, este ocupat in proportie de 83%, circa 5,5 ha fiind inca disponibile, divizate in parcele cu o suprafata cuprinsa intre 2.900 si 15.000 m2. „In 2007-2008, peste 90% din suprafata parcului era contractata. Dupa criza procentajul s-a restrans, insa nu ca urmare a plecarii unor firme, ci a desfiintarii acestora“, a explicat Istvan Nagy.
Oferte flexibile de inchiriere sau achizitie
Parcul Industrial Mures este functional de la 1 iulie 2005, fiind extins in timp de la 40,5 la 44 ha, insa cu posibilitati limitate, dupa cum afirma directorul general. „Din intreaga suprafata, circa 15 ha sunt ocupate de drumurile de acces, retelele de utilitati, cladirea administrativa si cladirile tehnice. Restul este suprafata valorificabila pentru investitii“, a punctat Istvan Nagy, precizand ca parcul este de tip Greenfield. „Oferim teren, plus infrastructura de cai de acces si utilitati. Investitorul inchiriaza sau achizitioneaza terenul, construieste facilitati de productie sau servicii si isi desfasoara activitatea.“
Societatea administrator a primit in administrare terenurile puse la dispozitie de autoritatile locale din Ungheni si Sanpaul. Politica de valorificare a acestora a fost gandita in doua directii – prin inchiriere sau prin achizitie – insa doar la incheierea unui contract de concesiune pe cinci ani. „Daca la inceput predomina varianta de inchiriere, in timp tendinta s-a schimbat catre achizitiile de teren. Ca urmare, cele mai multe terenuri sunt acum in proprietatea clientilor“, a mai spus directorul general, evidentiind faptul ca achizitia a ajuns o necesitate in situatia in care firmele care se dezvolta contracteaza credite. „S-a ajuns si la noi la aceasta cultura, ca firmele sa lucreze din banii bancilor. De aceea, in momentul accesarii creditelor pentru investitie, terenul, daca este in proprietate, e folosit ca garantie.“ Consiliul director a stabilit ca redeventa sa fie o suma similara, raportata la suprafata, celei pe care a platit-o firma care a optat din start pentru achizitie. „Anul trecut s-au achizitionat peste 10 ha de teren concesionat. Mai sunt circa 6.000 m2 din suprafata ocupata si neachizitionata.“
Preturile de inchiriere au crescut cu 15%
Taxa de concesiune a fost stabilita intre 0,25 si 1,8 euro/m2, in functie de anumite criterii de evaluare, intre care ponderea cea mai mare ii revine sumei investite, dar si numarului de locuri de munca create. De asemenea, pentru ca la inceput era mare nevoie de fonduri pentru investitii in infrastructura parcului, s-a oferit posibilitatea platii in avans a redeventei pe 49 de ani – maximum permis de lege – la o valoare de numai 0,12 euro/m2. „Grupul Mobexpert, care in 2007 venise cu cinci firme (doua au fost vandute intre timp), a optat pentru aceasta varianta. Cei care au ales varianta de cumparare cu plata redeventei pe cinci ani au incheiat cu Autoritatea Publica Locala (proprietar tabuler al terenurilor) un precontract de cumparare a terenului, cu stabilirea pretului de achizitie. De asemenea, au fost si cazuri in care, in cei cinci ani, compania a platit 20% din valoarea terenului, pe an, ca sa devina proprietar dupa cei cinci ani, cu un efort esalonat“, a precizat Istvan Nagy, subliniind ca, desi contractele se pot incheia pe minimum cinci ani, in parc predomina investitorii care au preferat un contract pe termen lung. „Incepand cu 2017, preturile la inchirieri au crescut putin, cu pana la 15%, insa pentru cei care au incheiat contracte cu optiune de cumparare chiria a ramas la fel. De asemenea, si termenele de plata s-au mentinut la un nivel constant.“
Toti clientii au obligatia sa achite o taxa de administrare, indiferent de forma de proprietate pe care o detin pe teren, dar numai dupa ce incep efectiv lucrarile. „De la demararea investitiilor pana la receptie, costul este de 0,5 euro/m2/an, iar apoi, dupa inceperea activitatii si obtinerea de profit, acesta este de 1 euro/m2/an. In tarif sunt incluse servicii precum controlul accesului in parc, iluminatul public, intretinerea spatiilor verzi comune, a drumurilor, deszapezirea si paza perimetrala. In schimb, canalizarea nu va trebui platita, parcul detinand o statie proprie de epurare.“
90% din productie merge la export
In Parcul Industrial Mures predomina clientii autohtoni, mai ales cei din domeniul industriei mobilei. Astfel, grupul Mobexpert, care a fost si primul client, este prezent cu trei firme, din care doua pentru productie de mobilier din lemn masiv, respectiv pal melaminat, si un depozit logistic pentru cele doua firme. Un alt investitor din industria mobilei si-a schimbat mai apoi profilul, profitand de o oportunitate prin care a inchiriat hala pentru depozitarea si distributia de bauturi energizante. Alti clienti importanti sunt Hirschmann, din domeniul automotive, Euro Gas Systems, care produce compresoare pentru magistrale de gaz de mare capacitate si alte instalatii de mari dimensiuni, sau producatorul belgian de steaguri Romflag. Cel mai mare locatar al parcului este in prezent AllCollors Serv, care detine trei cladiri in care face acoperiri prin vopsire in camp electrostatic. „Au concesionat un hectar, cu varianta de cumparare inca de la inceput. Aici au construit o facilitate de 7.000 m2, pentru doua linii de vopsit. Apoi, in 2014 au preluat o alta facilitate din parc si, la sfarsitul anului trecut, au achizitionat de la un alt investitor o hala de 10.500 m2, cu teren aferent de 35.000 m2“, a punctat Istvan Nagy, subliniind ca exista clienti si firme mai mici, din domeniul managementului deseurilor speciale, prelucrarilor metalice sau confectiilor metalice pentru echipamente destinate terenurilor de joaca. De asemenea, acesta a punctat si faptul ca peste 90% din productia realizata in Parcul Industrial Mures este exportata.
In opinia directorului general, statistica se confirma in ceea ce priveste rata de succes a negocierilor, aceasta fiind de numai 2%. „Firmele straine difera de cele romanesti doar prin cultura antreprenoriala in ceea ce priveste investitiile. Pe de alta parte, cele autohtone sunt mai hotarate, in vreme ce strainii de multe ori vin si tatoneaza piata fara sa stie exact ce isi doresc“, a spus Istvan Nagy, precizand ca Parcul Industrial Mures a beneficiat si de sprijinul Agentiei Romane de Investitii Straine (ARIS).
Automatizare impusa de lipsa fortei de munca
In prezent, in Parcul Industrial Mures lucreaza circa 1.700 de angajati, numarul maxim de 2.600 de locuri de munca, inregistrat in 2012, fiind redus prin automatizare. In plus, exista in parc si firme care lucreaza pe proiecte si, ca atare, folosesc leasing de personal atunci cand este necesara forta suplimentara de munca. „Ne confruntam cu o problema delicata: noi, ca autoritate locala, incercam sa atragem un investitor mare, ii oferim facilitati in ideea ca se intorc banii, prin impozite, insa daca intreprinderea respectiva depaseste un prag al cifrei de afaceri sau al numarului de angajati taxele se duc direct la centru si banii nu se reintorc neaparat“, a punctat Istvan Nagy.
Desi in centrul universitar din Targu Mures invata aproape 12.000 de studenti, dupa absolvire multi pleaca, insa nu neaparat in strainatate. „Se muta la Cluj-Napoca, Brasov, Sibiu si, de curand, in Bistrita. In oras parca s-a oprit timpul in urma cu 20 de ani, economia intrand intr-o stare de amorteala. Desi se construiesc in continuare centre comerciale, acestea raman goale pentru ca nu exista consum si putere de cumparare.“
Pentru a putea pregati si pastra tinerii in zona, Parcul Industrial a incercat sa stabileasca anumite colaborari cu investitorii, propunandu-le participarea la o forma de invatamant dual, initiativa care insa nu s-a concretizat. „Modelul functioneaza, ar trebui numai implementat“, este de parere directorul general. Acesta aminteste ca s-a infiintat si un incubator de afaceri, printr-un program national pe cicluri de trei ani. „Atunci putea apela la Programul de Dezvoltare Economica al ONU. Organizatia a implementat proiectul, insa finantarea venea din partea Guvernului. Am selectionat 40 de idei de afaceri si am organizat un curs de competente antreprenoriale de 180 de ore. La sfarsitul acestora, participantii au prezentat cate un plan de afaceri, iar comisia a ales 20 de proiecte pentru care s-au incheiat contracte de incubare“, a explicat directorul general, completand: „noi ofeream spatiul mobilat, tehnica de calcul, servicii de consultanta financiara si juridica, plus un ajutor nerambursabil de 20.000 de lei din care puteau sa isi achizitioneze echipamentul necesar (70% din suma) si sa participe la expozitii si targuri (30%). Apoi, la sfarsitul ciclului, am facut un calcul al investitiilor noastre, dar si al taxelor si impozitelor platite de firme in cei trei ani, si am constatat ca suma virata de acestea era de trei ori mai mare decat investitiile statului si, in plus, creasera circa 200 de locuri de munca. Din pacate, din 2013 nu s-a mai finantat incubatorul, desi acum puteam castiga mai mult, pe baza experientei avute. Oricum, nu mai aveam cum sa aducem tinerii in incubator pentru ca distanta fata de centrul orasului este de circa 14 km si nu exista infrastructura de transport public.“
Parcurile industriale trebuie inconjurate de cladiri rezidentiale si zone economice
Investitia initiala de peste cinci milioane de euro in parc s-a amortizat in circa patru ani. Astfel, dupa primii doi ani in care s-au inregistrat doar cheltuieli, a urmat un an in care s-au recuperat pierderile, iar din al patrulea an s-a intrat pe profit. „Apoi situatia a oscilat: dupa varful din 2009, criza a dus la scaderi de la an la an, pana in 2013-2014, care au fost ani de pierdere. In 2015 s-a constatat o revenire, recuperandu-se pierderile, astfel ca in 2016 eram pe profit. Apoi, dupa 2017 pe pierdere, 2018 ne-a surprins cu un profit mare“, a spus Istvan Nagy, detaliind: „Curtea de Conturi ne-a obligat sa penalizam intarzierile la plata, potrivit contractului, chiar daca nu mi se parea corect sa penalizez o firma care a investit aici sapte milioane de euro si la un moment dat duce lipsa de lichiditati. Nu cred ca asa se construiesc relatiile. Insa, potrivit deciziei de recuperare, am fost obligati sa emitem facturi de penalizare din 2007-2008. Asa ne-am incarcat cu aceste facturi care presupuneau impozit pe profit si TVA, iar mai apoi plateam cheltuieli de judecata pentru ca ei oricum nu plateau, perioada fiind prescrisa. In instanta am castigat in mare parte, iar apoi a aparut in bilant un profit de 800.000 de lei, predominant din stornare.“
Directorul general considera ca in aceasta locatie, cu acces la calea ferata, aeroport sau la viitoarea autostrada, s-ar fi putut construi, in urma cu cinci ani, un parc logistic. „Nu am avut fonduri pentru un astfel de proiect. Dar ar fi fost rentabil, pentru ca de aici se putea ajunge in orice colt al tarii cu o cursa de opt ore. Daca se mai construieste si infrastructura, se ajunge si mai repede. L-as fi facut atractiv inca din faza de proiectare si imediat ar fi atras industria potrivita“, a spus acesta, precizand ca nici in proiectul de parc industrial nu au avut posibilitatea de a-si construi singuri cladirile. „Proiectul prin care s-a creat infrastructura a fost finantat din fonduri de pre-aderare. Initial, bugetul a fost de 10 milioane de euro, din care s-a realizat doar jumatate, deci nu aveam cum sa facem un proiect functional in totalitate, «la cheie». De aceea a trebuit sa gasim o cale prin care sa generam venituri mai mari decat cheltuielile societatii, pentru a castiga bani de investitii. Din pacate, nu am avut posibilitatea sa investim bani in cladiri pe care sa le inchiriem sau sa le vindem. In infrastructurile acestea de afaceri profitul nu se realizeaza din chirii si taxe, ci din ceea ce construiesti. Apoi, ca administratori, ar trebui sa fim macar distribuitor de utilitati, pentru a genera venituri constante.“
Istvan Nagy nu se teme de aparitia unei eventuale concurente in zona, ci mai degraba si-o doreste. Insa orasul si localitatile limitrofe nu au respectat o strategie in ceea ce priveste dezvoltarea urbanistica si, ca urmare, totul s-a facut haotic si nu prea e loc pentru un dezvoltator mare. „Poate ca pana la urma o sa se faca si un alt parc industrial, insa mai departe de oras. Ar fi nevoie de circa 100 ha ca sa iasa ceva corespunzator si sa fie loc si de locuinte, gradinita, scoala sau cabinet medical“, a punctat acesta, completand: „trebuie dezvoltate si cartiere rezidentiale pentru cei care muncesc in parc, aceasta e tendinta. Trebuie dezvoltata de fapt o intreaga zona economica pentru a atrage forta de munca.“
