Riscul de investitie asociat Romaniei a luat o turnura negativa, fiind, in momentul de fata, mai mare decat cel al Greciei, stat ce a trecut printr-un faliment si are o datorie de 180% din PIB. Totusi, riscul pe care investitorii il vad in Romania este mult mai mare, iar asta se reflecta si in randamentele dorite. Dar, chiar si in aceste conditii, 2018 a fost un an bun pentru consolidarea spatiilor industriale si logistice ale jucatorilor prezenti pe piata romaneasca, presarat cu proiecte noi chiar si in orasele secundare si tertiare ale tarii, mai putin dezvoltate, care pana acum au prezentat un interes scazut. 2018 se va incheia cu peste 500.000 m2 de spatii livrate, un volum ridicat comparativ cu anii anteriori, potrivit informatiilor furnizate de JLL Romania. Anul acesta tara noastra a depasit pragul de 4.000.000 m2 de spatii industriale disponibile, dublandu-si volumul de de care dispunea in 2015.
Din volumul spatiilor tranzactionate in regiune, Romania a reprezentat circa 8%, doar jumatate din volumul Ungariei si sub o treime din cel din Cehia, in conditiile in care ambele tari au impreuna acelasi numar de locuitori ca Romania. Acest fapt este generat pe de o parte de lipsa de spatii disponibile, iar pe de alta parte de riscul asociat Romaniei. In plus, cele doua piete au beneficiat si de aportul capitalului local. In Romania, aceasta infuzie locala a aparut odata cu investitiile Dedeman, constituind un semnal ca exista capital romanesc pentru proiecte de anvergura. „Ne asteptam ca in viitorul apropiat yield-urile sa nu se modifice semnificativ, cu exceptia proprietatilor industriale si logistice, unde este interes la nivel european prin prisma comertului online. Exista o mutare a interesului dinspre retail secundar catre logistica. Logistica a devenit o clasa de produs mult mai atractiva“, a spus Andrei Vacaru, head of Capital Market JLL Romania.
In Romania se dezvolta proprietati de o calitate tot mai buna, iar asta se va reflecta in pret. In materie de yield-uri, conduce piata de industrial cu 8,5%, urmata de birouri (7,25%) si retail (7%).
Exista prudenta in dezvoltarea speculativa
Piata de spatii industriale a fost caracterizata in 2018 de efervescenta, este de parere Costin Banica, seful departamentului industrial JLL Romania. Dezvoltatorii au fost deschisi catre proiecte noi, dar au incercat sa-si consolideze cat mai bine portofoliile pe care le detin. „Dezvoltatorii sunt inca prudenti in a investi speculativ. Vor avea deschidere pentru acest gen de dezvoltari doar in proiecte alaturi de contracte de preinchiriere. Daca au o preinchiriere de 10.000-15.000 m2, vor mai construi inca 5.000-10.000 m2. Faza speculativa nu se dezvolta integral, ci doar la nivel de structura, fiind aproape de un moment de finalizare destul de repede pentru ca intr-un proces de selectie a unui spatiu logistic disponibilitatea rapida este de multe ori prioritara.“
2018 se va incheia cu peste 500.000 m2 de spatii livrate, un volum ridicat comparativ cu anii anteriori. Piata de spatii industriale si logistice aproape s-a dublat in ultimii trei ani. In 2015, disponibilitatea era de circa 2,1 milioane de metri patrati, iar acum se apropie de 4,1 milioane. „Sunt in faza de constructie peste 300.000 m2, ceea ce inseamna ca pana la jumatatea anului viitor se va depasi acest prag, deci piata se maturizeaza“, a mai spus Costin Banica.
Disponibilitatea spatiilor industriale in Romania este de 195 m2/1.000 de locuitori si incepe sa de apropie de media Europei Centrale si de Est, de 300 m2/1.000 de locuitori. In viziunea lui Costin Banica, Romania isi continua drumul spre a deveni un hub in regiune. „Este logic sa nu mai deservesti zona acesta din Polonia, ci din Romania.“
Cererea pana la finalul celui de-al treilea trimestru a ajuns la 200.000 m2 si se estimeaza ca 2018 se va incheia cu aproximativ 400.000 m2, sub volumele de anul trecut.
Cererea de spatii industriale si logistice se concentreaza pe Bucuresti, Timisoara, Cluj-Napoca si mai putin catre ale orase secundare ale tarii. Dinamica spatiilor industriale va fi influentata pozitiv de tendinta de a consolida spatiile logistice. „Companiile, in anii trecuti, neavand spatii disponibile cand au avut nevoie, au crescut acolo unde au gasit disponibilitate, iar acum este un moment foarte bun ca sa consolideze mai multe spatii sub acelati acoperis pentru a beneficia de sinergii din punct de vedere al transportului, fortei de munca, furnizorilor etc. Am trecut printr-un astfel de proces pentru grupul Metro Cash & Carry, cea mai mare tranzactie de pana acum, de peste 55.000 m2. Au adus doua spatii, unul cu temperatura controlata si unul ambiental, sub acelasi acoperis. Mai avem astfel de proiecte in lucru, atat cu retaileri, cat si cu operatori logistici. Sunt proiecte care vor ajuta la crearea de spatii mari“, a mai spus Costin Banica.
e-comerce-ul ia amploare
Comertul online este tendinta actuala a pietei. „Avem un retailer care tocmai a inchiriat 20.000 m2 in Bucuresti pentru a deservi intreaga zona, iar eMAG si-a dezvoltat propriul spatiu logistic pentru operatiuni. Este interesant de urmarit cum vor afecta acest gen de dezvoltari constructia de spatii logistice, pentru ca particularitatea e-commerce, spre deosebire de logistica si distributia clasica, este ca se adreseaza distributiei pe intreg teritoriul tarii. Daca vorbim de distributie clasica, Bucurestiul, care acopera 35-40% din consum, este atractiv pentru centrele nationale de logistica. Spre deosebire de acesta, e-commerce vine cu avantajul ca poti sa comanzi produsul si sa vina la usa si in cel mai mic sat din tara. Tocmai aceasta raspandire a clientilor nu mai duce la nevoia de a avea un spatiu logistic aproape de centrele principale, ci vor fi zone unde centrul de greutate al tarii, in functie de infrastructura, va fi desemnat de analize speciale. Cu toate acestea, e-commerce este puternic dependent de piata de curierat si de hub-urile curierilor. Asta inseamna ca si in perioada urmatoare dezvoltarile vor fi trase de proximitatea hub-urilor curierilor, pentru a avea un cut-off time care sa le permita sa transmita cat mai tarziu comenzile, dar sa fie preluate in timp util pentru livrare a doua zi“, a subliniat Costin Banica.
A revenit cererea pentru productie
A revenit cererea de spatii din partea companiilor de productie, care analizau Romania intr-un context al mai multor tari, si nu doar din Europa, ci si raportat la state ca Mexic, India. Tot mai multe companii se uita la tara noastra ca fiind o piata unde pot produce si de unde pot distribui foarte usor in UE. Bosch a achizitionat deja un teren langa Deva. „Mai avem in discutie doua proiecte mari pentru achizitia de terenuri pentru companii de productie. Exista inca problema fortei de munca, dar aceasta este prezenta in toata Europa si se gasesc solutii“, a mai spus reprezentantul JLL Romania.
O caracteristica aparte a companiilor de productie ce vor sa acceseze Romania este tendinta de a cauta terenuri pentru dezvoltare aproape de centrele universitare, pentru acces la capital uman calificat.
An bun pentru piata de capital, si totusi in scadere
2018 a fost un an bun pentru piata de capital, care a ajuns, dupa primele trei trimestre, la tranzactii finalizate de 520 de milioane de euro. Potrivit lui Andrei Vacaru, seful departamentului capital market JLL Romania, anul se va incheia cu tranzactii de 800-900 de milioane de euro, in scadere totusi fata de 2017.
76% din volumele tranzactionate au fost localizate in Bucuresti, care ramane zona de interes. „Se poate observa o imbunatatire a interesului pentru orasele secundare, dar nu sunt multe produse bune scoase la vanzare. Birourile din celelalte orase ale tarii nu au o suprafata egala cu piata din Cracovia“, a punctat Andrei Vacaru.
56% din totalul tranzactiilor de pe piata de capital au fost cladiri de birouri, urmate de retail cu 30% si de industrial rezidential. Pentru piata de retail interesul este crescut, dar aceasta este concentrata „in mainile a putini jucatori care au tendinta sa pastreze produsele in portofoliu pentru perioade lungi de timp. Mall-urile mari ale capitalei sunt detinute de proprietarii care le-au dezvoltat.“
Pe zona de industrial, una dintre tranzactii a fost punctata de belgienii de la WDP, care au achizitionat CTPark Cluj I. WDP a mai cumparat anul trecut si Dunca Logistics Centre.
Chiriasii prefera spatiile de birouri usor accesibile si neaparat aproape de metrou
Capitala dispune de un stoc de cladiri de birouri de clasa A si B mai mari de 3.000 m2 de 2,6 milioane de metri patrati, conform JLL Romania. Bucurestiul este impartit in 12 zone de interes. Livrarile din perioada urmatoare, ca suprafata, vor fi mai mici, cele mai multe spatii fiind deja preinchiriate. Cererea neta pentru spatii de birouri a atins, pentru 2018, 120.000 m2, fata de 300.000 m2 anul trecut pentru aceeasi perioada, cu o rata de neocupare de 8%.
In zona centru-vest exista contracte de preinchiriere chiar si pentru 2019-2020. Cea mai buna cladire de birouri din Bucuresti are o chirie de 18,5 euro/m2, insa cele mai multe tranzactii au fost semnate pentru 14-16 euro/m2.
Infrastructura este cel mai greu element pus in balanta pentru o anumita decizie de inchiriere. Companiile realizeaza studii de trafic pentru a vedea in cat timp si cum ajung angajatii la serviciu, si asta deoarece competitia pe piata fortei de munca este acerba si nu-si permit sa se mute in zone greu accesibile pentru ca exista riscul ca personalul sa migreze catre companii pozitionate in locatii mai usor accesibile. Pentru spatiile de birouri de peste 1.000 m2 apropierea de metrou este un must.
